ストックした物件

失敗しない家探し

買う前に知っておきたい、売買不動産の失敗しない物件探しのコツ!

失敗しない家探し

物件探しには、不動産の勉強が必要不可欠。失敗しない不動産探しの秘訣をお教えいたします。

不動産会社選びのポイント

不動産の購入には、賃貸よりもさらに専門的な知識が必要となります。
新築・中古だけでなく、注文住宅等の場合には、不動産に限らず建築に対する広い知識が必要になります。
またローンや金利などの資金計画が、必ず必要になります。

免許証番号

賃貸と同じく、売買にも不動産免許が必要です。 売買の場合には賃貸よりも大きな金額が動くため、法律での規定もより細かくなっています。可能であれば、その業者が過去に行政処分を受けていないかなどの情報を調べることをお勧めいたします。

担当者

不動産の購入には、大きな責任が伴います。担当者が取引主任者であるかを確認しましょう。資格を持っていない方への相談は気をつけましょう。 そして最も重要なのが担当者の知識です。
不動産売買の取引の場合には、不動産知識に加えて金融知識、土地勘、建築知識が必要です。知識のない担当者に当たってしまうことは、直接的に消費者の損害につながります。慎重に担当者を選びましょう。
人柄もしっかりと見極め、裏付けなく購入を急かすような担当者には気をつけましょう。

大手不動産業者と中小不動産業者

どちらが良いという基準はありませんが、それぞれに特徴があります。 大手不動産業者の場合、高額物件の取り扱いが得意です。また、担当者は比較的若い方の場合が多いように思います。
転勤があるので、細かい地域特性には精通していないことがあります。しかし、融資に強いという特徴があります。

中小不動産業者の場合、上記と反対の場合が多くあります。 細やかで、人情ある対応をしてくれます。
色々な面で融通を利かせてくれることもあります。経営者(社長)と仲良くなれます。
経営者は、不動産業を通じて様々なトラブルを経験しているので、助言者として強い味方になってくれることが多いです。

業界団体への加盟

不動産業者には業界団体があり、加盟しているかどうかが評価基準のひとつになります。公益法人である業界団体は、加盟に際し資格審査を行うほか、事業者の資質向上のために研修会なども催しています。
なお、加盟の有無は広告などで確認できます。

物件選びのポイント

不動産の購入は、ほとんどの方にとって一生に一度の買い物です。自分だけでなく家族全員が納得のいく結果につなげるために、不動産会社に頼り切りにならずに、物件に関する正しい知識を持つことが大切です。

購入の目的

「不動産購入」と言っても、購入の目的により選ぶポイントも大きく変わってきます。
何のために不動産を購入するのかを知ることが大切です。

1. ずっと住み続けるための購入
2. いずれ売却することを前提とした購入
3. 投資のための購入
4. 将来の居住のための購入
5. 人に貸すことも考えた購入

特に、2.の「いずれ売却することを前提とした購入」や5.の「人に貸すことも考えた購入」では、現在の収入から逆算した購入金額以上の物件を購入することも出来ます。
しかしながら地価や不動産価値の上下、物価自体の上下など、長期的な金融の動きにも左右されますので、注意が必要にもなります。

希望の物件(新築?中古?マンション?一戸建て?)

不動産の購入と言っても、一戸建て・マンション・注文住宅など、様々な選択肢があります。予算もさることながら、どんな家を購入したいのか、家族で話しあって決めることが重要です。
要望通りの物件が見つかれば、全く問題ないのですが、家族で話し合う場合には、出来る限り最初に要望を出しきって、そこから優先順位をつけて物件探しに進むことをお勧めします。
一般的には、要望の7割が満たされれば良い購入と考えられています。

不動産の購入の際にもう一つ気を付けなければいけないのが、土地の価値です。
ついつい、間取りや設備、欠陥がないか、などに意識が向いてしまいがちですが、一方で不動産としての資産価値について注意をしなければいけません。立地環境や道路条件、それから電車やバスなどの公共交通網。土地条件は、基本的に後々、変更することができません。それだけに、購入前によく検討しておく必要があります。

新築マンションのチェックポイント

マンションを選ぶときに優先的に検討すべきことは人によって異なります。何を優先するかは、あなたの考え方次第です。しかし、後々に変更できないものについてはよく理解しておき優先しないとしても納得しておくことが必要です。
マンションで後々に変更できない代表的なものは、共用部分ですね。維持費の高い割りに利用率の低い共用施設があれば、あまり歓迎されません。また、集会室などのように必ず使うにもかかわらず設置されていないものがあれば、管理運営上でも困ることもあるでしょう。
逆に、プールや温泉を気に入って購入したのに、維持費が高いという理由で利用中止になったケースもあります。利用中止にしても、そのスペースの他の利用方法がなければスペースが無駄になってしまいます。

中古マンションのチェックポイント

中古マンションも新築マンション同様に基本性能をチェックしておく必要があります。ただし、そのマンションが建築された時期にもよりますが、最新の新築マンションに比べると性能が劣るのは仕方ないと考えるべきでしょう。
たとえば、コンクリートスラブの厚さでも、最近の新築マンションなら「200mm以上250mm未満ぐらいが標準的な厚さ」とお話しましたが、古いマンションになると150mmというケースもあります。時代によっては、180mm程度が標準のものもあります。価格帯との兼ね合いもありますので慎重な検討が必要ですが、150mm程度の場合は、それなりに上からの音が気になる場合もある、ということを理解しておきましょう。
マンションによっては、低い遮音性を補う為に床の仕様においてフローリングの遮音等級に制限を設けたり、フローリングそのものを禁止にしてカーペットにしたりしているケースもあります。
また、新築マンションの場合は、モデルルームで設計図書をチェックしますが、中古マンションの場合は管理事務室などで保管されていることが多く、これを購入前に閲覧しましょう。通常、完成後のマンションの場合は設計図書ではなく竣工図書と呼びます。

新築一戸建てのチェックポイント

不動産の資産価値という点では土地の条件が大事であることは既にお話しました。特に一戸建てを購入する(または建築する)場合においては、土地選びの視点が非常に大事です。
まず、最初に確認しておきたいのが、道路の条件です。道路の種類や幅員によっては、その土地の資産価値を大きく損なうものもあります。

建物に関しては、大きくわけて2つのことを確認しなければなりません。1つは、その建物のもつ性能・特長の把握です。建物の断熱性能や遮音性能、安全性、さらには居住性(快適性)をよく把握して、家族の考えやライフスタイルに合ったものであるかどうかをよく検討する必要があるのです。

一戸建てもマンションと同様に設計図書があります。しかし、建売住宅の場合、最低限度の図面しか作成していないケースも多く、問題が多発しているのが現状です。逆に言えば、多くの図面を作成し契約前に購入者に閲覧させ渡しているようであれば、信頼できる会社の可能性が高まります。

中古一戸建てのチェックポイント

中古住宅においても、基本的には新築と同じポイントの確認が必要です。土地の条件や建物の性能の確認です。 中古住宅の場合、リフォームをして販売しているケースもあります。本当は、リフォーム前に状態を確認し、リフォーム中の状況(特に解体工事後)も確認しておきたいところです。
リフォーム済み物件は見た目の印象がよいのですが、安心という点ではリフォームをしていない物件の方がお勧めです。

契約時の注意点

不動産の手続きは、購入の意志が固まったら、すぐに売買契約ではありません。売買契約までの流れは、購入申込み→重要事項説明→売買契約となります。
契約してから「やっぱりやめた」と簡単に引き返せるものではありません。契約前の重要事項説明、契約書の条項は、くまなくチェックし、不明なことは納得がいくまで確認しましょう。

物件申し込み

物件の購入申込みとは、物件を購入する前に、物件を購入しますと言う気持ちを売り主に伝えることで、売買契約時まで物件を別の人に売ってしまわないように取り置きをしておいてもらうことをいいます。
この場合、新築住宅ならば、売り主に伝える場合が多く、中古住宅ならば、仲介業者に申し込みを依頼することになることがほとんどです。
物件申込みの場合はすべてではありませんが、普通の申し込みと同様に申込証拠金がかかる場合があります。この申込証拠金は、だいたい5万円から100万円くらいかかることが多いです。また、正式な契約が交わされなかった場合は、申込証拠金が返ってくることが普通ですが、書面に書かれていなかったり、物件の購入申込み時に何も聞かなかったりすると、戻ってこない場合もあります。
このようなことがないように、支払いのときや物件の購入申込みに、領収書、または別の書面に契約不成立時には、返金いたしますと記入してもらうようにしましょう。申込みでも、契約でも、書面に残しておくことが一番です。トラブルが起きないように事前に防いでいきましょう。

重要事項説明

不動産の売買契約や賃貸借契約の前に、仲介業者が取引相手や契約の当事者に契約に関する重要事項を説明することが義務づけられています。
これが重要事項説明です。
説明を行うのは宅地建物取引主任者の資格を持っている人でなくてはならず、さらに、その内容を記載した書面を交付しなければなりません。この書面を重要事項説明書と言います。不動産の取引をするほとんどの人が、専門知識がない一般の人なので、そういう人でも、契約の内容が理解できるように、重要事項説明書を交付した上で説明しなくてはいけません。そうすることで、のちに起こりうるトラブルを未然に防ぐことができるので、必ず読まなければいけません。
重要事項説明書の掲げなくてはいけない項目は下記の通りです。

[対象物件に関する事項]
・所有権や抵当権など登記簿に記載された事項
・売買に当たって表示する面積
・都市計画法や建築基準法に基づく制限事項
・私道負担に関する事項
・上下水道、電気、ガス等の設備状況
・土地、建物の権利および管理に関する事項
・過去の修繕実施状況に関する事項

[取引条件に関する事項]
・契約解除となるケース
・損害賠償、違約金の取り決め
・手付け金の保全方法
・ローン不成立のときに措置

重要事項説明書は何度も確認しましょう。
また、上記のように掲げなくてはいけない内容は決まっていますが、すべてが書かれているとはかぎらないので、わからないことは何回でも宅地建物取引主任者に確認しましょう。
重要事項説明は契約が成立するまでに行なえばいいとされているため、契約ギリギリになって説明されるケースは少なくはありません。契約日までに必ず確認しましょう。

売買契約

売買契約書を確認した後、安心して売買契約を行なえると納得できたら、ようやく売買契約が始まります。頭金を支払って、売買契約書にサインをすれば契約は完了したことになります。頭金はだいたい契約金額の2割くらいが一般的です。
少なくとも500万円〜1000万円くらいが必要になるので、契約時には頭金の資金を現金化しておくことをお勧めいたします。
また、頭金以外にも印紙税や書類による手数料などいろいろな費用がかかってくるので、それも合わせて用意しておきましょう。

契約に必要な書類

・権利証(登記済証)または登記名義人それぞれの登記識別情報
・実印
・印鑑証明書
・印紙代
・固定資産税納付書
・管理規約書
・建築確認通知書
・運転免許証や保険証、本人確認できるもの

物件引渡しについて

物件の引渡しの流れについては、新築や中古、仲介業者によって異なることがありますが、一般的には、買い主が購入代金を支払ったときにその物件は自分のものになります。 物件の引渡し時には、購入した物件が契約書通りであるが、また、物件の明け渡しは、しっかりを済んでいるのかなど、すべてが完了している状態であることを確認しなければいけません。また、物件の所有権は購入代金を支払ったときに自分のものになるとお伝えしましたが、管理責任に関しては、鍵の引渡しを受けるまでは仲介業者、または、売り主にあることになっています。
鍵の引渡しを受けた時点で、物件の管理責任は買い主に移るということになるので、鍵を受け取った時点からの住宅で起こった出来事(トラブル等)はすべて自分の責任ということになります。

弊社では、トラブルのないようにお客様に細心の心遣いとサポートをさせて頂きます。
お引渡しまでの流れはもちろんの事、お引渡し後のアフターフォローも万全に行いますのでお客様のペースでお客様の希望に合ったマイホーム探しをして下さい。

お問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ!

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